9月北京39项目扎堆入市料金九银十将迎价格战(转载)

  作为非常重要的销售节点,金九银十在即,在上半年表现不佳的背景下,如何在金九银十取得丰厚的业绩,已经成为各大开发商的战略需求。
  刚刚过去的8月份里,新房的供应项目较7月份仅多了1个,共有29个项目入市,其中7个纯新盘,22个老项目后期。在亚豪机构副总经理任启鑫看来,8月份的新房供应项目数量之所以落至30个以内,除了避开与自住房的正面交锋以外,还与房企备战“金九银十”密切相关。“在即将到来的金九银十期间,随着自住房项目位置、质量等弊病的不断暴露,大量项目正在‘重拾信心准备在今年的‘金九银十’期间‘大展身手’,9月份预计将有39个项目入市销售。”任启鑫表示。
  从计划开盘项目的位置来看,39个项目当中仅有4个位于五环以内,而当前商品住宅库存、当中近90%的存量均位于五环以外。从9月入市项目定价来看,虽然自今年年初预售限价已基本放开,但“谨慎”仍是目前市场基调。亚豪机构的统计数据显示,已公布售价的9月入市项目中,像纯新盘东亚尚品台湖的商住产品预售价仅为16500元/平方米起,是台湖区域报价最低的项目,而房山几个计划上市的住宅项目,包括纯新盘五和万科长阳天地,以及老项目建邦华庭,整体报价水平也仅为19000-22000元/平方米,区域整体定价基本回归至去年同期水平。而未公布售价的项目则是更加谨慎,还需通过蓄客数量与客户心理预期来确定最终的售价。
  企业战略
  发力高端产品线
  8月6日,新世界中国地产、万科集团联合主办“重新城市对话未来―中央别墅区新十年区域发展论坛”,万科位于御河板块的项目尚未揭晓,但已经确定的是,也是高端别墅,而且是万科在北京打造的首个高端别墅项目。万科位于故宫边上的北河沿甲柒拾柒号项目也于近期频频出现。据悉,万科北河沿甲柒拾柒号的签约价格,在10万元/平方米左右,主力户型300平方米,同时存在部分大面积楼王户型,单套总价起点超过3000万元。
  招商地产
  2014年上半年,市场持续低迷,降价出售等种种不确定因素致使整体成交惨淡。位于大望京核心区的臻园仍逆势发力,以半年签约近27亿、领先第二名4.2亿的骄人业绩一举折桂京城半年销售榜首。
  保利
  位于北三环的保利海德公园样板间已经于8月23日正式开放,目前,每天都有不少客户前来项目售楼处咨询参观,项目蓄客情况异常火爆。与此同时,保利地产北京公司总经理李晶近日透露,“经过长时间的准备与打磨,大家期待已久的海德公园预计于9月中旬开盘入市。本次开盘,项目主推户型为170-305平米的4居住宅和400-460平米的叠拼产品,均价为95000元/平米。”
  华业
  5月13日,华业・东方玫瑰升级新品盛大开盘,5亿的销售额,相当于通州部分项目一年的销售业绩,在5月热销基础上,华业・东方玫瑰7月单月成交139套,成交金额3.02亿,再次蝉联通州销冠。目前在售C区户型90平米至120平米,涵盖刚需及刚改、改善等多种需求,从户型上,主要是大二居小三居为主,客群年龄以35岁为主,特别是考虑到这一年龄段客群中有老人、小孩的家庭结构,项目推出90平米三居、100平米三居和110平米三居,产品户型满足通州主流需求。
  世茂房地产
  日前,在世茂举办的2014中期业绩会上,世茂房地产副 兼执行董事许世坛对上半年的利率表现非常满意,同时也指出将主要销售放在9、10、11、12最后四个月,将加大清理库存的力度。许世坛明确表示,现在都有一定的压力,不过很有信心完成全年800亿的销售目标。
  “今年下半年应该会比上半年正面一点点,不过7、8月份取消限购这个政策还不够,可能还需要更多的金融政策,整体来说对于下年会比上半年更加看好这个市场。”许世坛说。
  当代置业
  基于全国作战、区域深耕的策略,当代置业上半年的业绩飘红,各项财务及运营指标良好,表现符合预期,而在2014年上半年业绩平稳增长基础上,2015年及2016年将具有显著的业绩提升空间。
  集团董事局 张雷表示,集团通过一系列标准化流程与运营直接有效地提高了产品的性价比。在聚焦于做好全国作战和区域发展融合的同时,将进一步推进跨界扩张型和轻资产服务型。集团未来3-5年发展的第一主题就是奔跑、快速度、扩大规模。
  北京3盘联动降价冲刺金九银十
  据记者了解,东亚印象台湖目前在售的办公和住宅类产品中各拿出50套房源做特价销售,其中办公类产品从2.1万元/平方米降价至1.49万元/平方米,降价幅度达6000元/平方米;住宅类产品降幅也达4000元/平方米。据记者了解,东亚印象台湖推出特价房源后,2万以内的单价存在很大优势,受到市场认可,去化速度明显加快。
  此外,东亚旗下另一个位于旧宫的五环国际项目,更是打出“5环内现房,直降近5000元/平”,售价直接由26900元/平降价到22800元/平,同时支持首付分期仅2成,92平米42万起。
  继续推行创新型营销模式
  “我们在今年3-4月份就已经开始对今年的金九银十做准备了。8月31日开盘,2小时销售5个亿,这一战果就是对前期筹备工作的第一次检验。事实证明,我们的战略决策是正确的,我们创造的营销新模式也大获成功。今年3-4月,华银・天鹅湖项目明确了作为首都功能疏解区重要组成部分的定位――国际生态医养健康城。紧随其后,我们推出了创新型营销模式:理财式置业。通过这种模式,让置业者先投资养老住宅,再将房屋委托给专业公司进行经营,即可获得高额回报,又可获得一套精装山水住宅。”华银地产相关负责人表示。
  □分析
  从8月份的供应特点来看,8月份供应又开始放量,加紧出货意愿明显。在经历了7月份的低谷供应后,8月份房企为备战“金九银十”开始发力。从公布的中报数据来看,仅有少数房企年中完成了年中目标,而目前新房住宅的库存量接近8.35万套,比年初时增加了约2.9万套,房企的库存压力较大。
  伟业我爱我家集团副总裁
  小步快跑成主流
  事实上,8月入市项目当中,只有少量项目仍保持大批次推盘节奏,像华润橡树湾项目一次推出506套房源,合生世界村单次推盘量516套;更多的项目开始执行小批次推盘的策略,其中12个项目单次推盘项目在百套以内,像亦庄金茂悦一次仅推出60套房源,首开常青藤则是分两次开盘,单次推盘分别87套、60套。
  □市场预判
  供应集中区域竞争激烈
  链家地产市场研究部张旭
  目前市场各方仍处于僵持阶段,房企的降价房源仍为少数,多数项目仅拿出十几套或几十套特价房,如珠江四季悦城的50套补贴月供房源,万科的京投银泰万科・西华府推出10套特价内部房等,优惠范围较小。虽然也有项目出现日光,但也仅是少数,多数项目仍然没有摆脱
  麦田房产市场分析师潘学雷
  8月北京市新房网签量为10500套,交易量再创新高。新房网签量的上升,主要是由于自住型商品房的推动,这一点从成交均价上可以看出,由于自住型商品房的结构性拉低价格,开发商降价走量的销售模式,8月份新房成交均价被进一步拉低。随着新项目在9月份的大量入市,降价走量、打折促销将会成为开发商主要营销手段,新房价格将会面临更大的下行压力,“金九银十”开发商将迎来激烈的价格战。
  9月有待以价换量

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